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【异乡好居】纽约房产投资极易出现的错误解析

时间:2018-02-12 13:07来源:未知 作者:小灯笼 点击:
近些年来,纽约置业正在变成国内高净值人群海外投资的首选。除了人民币贬值、一线城市的房价疯狂飙升这些宏观因素之外,纽约作为全球金融、时尚和文化的中心,也吸引了全球投

近些年来,纽约置业正在变成国内高净值人群海外投资首选。除了人民币贬值、一线城市房价疯狂飙升这些宏观因素之外,纽约作为全球金融、时尚和文化的心,也吸引了全球投资者的目光。打算在纽约买房,如果不了解纽约房产规律和特点的话,有时候就会陷入误区。今天,小居(Uhouzz异乡好居)为大家总结了一些国人投资者购置纽约房产时,容易犯的错误,供大家参考。

误区一:买房的目的不明确,投资和自住常常把两者混在一起考虑

如果个人自住的话,你会有很多个人的感情因素,在预算范围内满足个人需求。比如有些客人认为离上班公司近很重,有人认为一定要有健身房或有游泳池,有的人是为了小孩子读书,上好的学区,每个人买房的目的因人而异。

但如果是为了投资的话,那就要排除个人感性的因素,用理性,数字来做判断了。你不应该被华丽的表面打动,应该更多考虑,作为出租用途,是否很容易出租或租金更高,这时候就要计算投资的收益。

首先要看长期效益,也就是打算长期持有,期待房产升值。这种情况应该选择一些正在处于房产上升的区域

其次要看每年的现金回报率,也叫caprate。

Cap rate = (Gross income – expense)/purchase price。还有一个是:Cash on cash return = (Gross income – expense – debt service)/cash paid。如果你用贷款的话,cash on cash return 更说明问题。每个人的cash on cash return 会很不一样,因为你贷款时用的现金数目,你能拿到的贷款利息,都因人而异。

误区二:以为纽约的投资回报率很高

有很多人都知道纽约是投资房地产的好地方,所以期望值很高。但是当他们看到具体的每年的投资回报率的话,很多人很吃惊,因为cap rate比起别的州,别的城市来说算低的。在曼哈顿,住宅房产的cap rate大约在 2-3%, 商业房产大概是 3% 到4%。

纽约房产安全,稳定,房价一直稳定上升,在购置纽约房产更多的是为了长期资产的升值潜力。从短期来讲,投资回报率在纽约并不高,但从长期资产增值的角度来讲是明显的。比如在1980 年,中央公园西81 街的Townhouse才$65,000, 现在最便宜的也要4、5百万。

误区三:将纽约当作炒房的天堂

纽约房产市场非常成熟,也很规范。如果你打算短期炒作,将得不偿失。因为在买卖的过程中,都要付出不少费用,这些都算购房成本。作为买家来说,费用有保险费,贷款费用,律师费等closing cost,一般是3% 到 4%。作为卖方来说,要付经纪人费用,以及纽约州市的交易税等, 总共大约是8% 到 10%。转买转卖的代价较高。

误区四:对纽约房产类型不够了解,合作公寓不适宜海外人投资

如果是买投资房的话,Condo更合适,Coop不适合做投资房,Coop的买家要经过大楼的资格审查,一些楼比较喜欢有工作的成年人,因此家长买给孩子会被拒绝。一些楼只卖给作为主要居住地的买家,如果是买了当度假房的,买方将会被拒绝。一些楼更喜欢“一般的”居民(无名人士),因为居民不希望名人入住后被狗仔队骚扰。

以上就是在纽约买房的几点误区,希望大家尽量避免。房地产是纽约市的经济成长动力。全美以及全世界最有价值的房地产就在纽约市,这也是纽约吸引众多投资者的原因,请给位投资者莫失良机!

(小居,即异乡好居,一个专注于海外留学生租房买房的平台,致力于帮助留学生在海外找到自己的家并让留学生活更美好。异乡好居的房源遍布美国,英国,澳大利亚,加拿大,新西兰,日本,新加坡等热门留学国家的693座热门城市,覆盖3,000所海外学校,120万套学区房源出租出售。)

(责任编辑:小灯笼)
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